Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy zostały dopełnione wszystkie formalności konieczne do tego, aby strony zawarły ważną i skuteczną umowę. Wiele regulacji istotnie ograniczających obrót nieruchomościami zostało wprowadzonych w ostatnich latach. W konsekwencji, zawarcie nawet pozornie prostej umowy sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy stanu prawnego i zebrania licznych dokumentów. W niniejszym artykule systematyzuję najważniejsze regulacje prawne oraz omawiam kluczowe orzeczenia dotyczące obrotu nieruchomościami oraz prawem użytkowania wieczystego nieruchomości.

Niezbędne elementy umowy sprzedaży

W akcie notarialnym należy określić jednoznacznie sprzedawaną nieruchomość (wskazując działkę lub działki gruntu, księgę wieczystą itp.), ustalić jej cenę i wskazać termin wydania. Umowa, w której zabraknie któregoś z tych elementów jest bezwzględnie nieważna. 

Przeniesienie własności nieruchomości nie może być uzależnione od spełnienia się warunku lub nadejścia terminu. W konsekwencji niedopuszczalny jest zapis w umowie sprzedaży przewidujący przejście własności nieruchomości np. dopiero po zapłacie przez kupującego ceny lub mówiący, że jeżeli kupujący ceny nie zapłaci w określonym terminie, to własność wróci do sprzedającego. Dopuszczalne, a niekiedy prawnie konieczne, jest natomiast zawarcie umowy sprzedaży o tzw. skutku wyłącznie zobowiązującym, czyli powodującym powstanie roszczenia o przeniesienie własności, którego realizacja wymaga zawarcia dodatkowej umowy przenoszącej własność. W takiej umowie, o skutku wyłącznie zobowiązującym, można zastrzec zarówno warunek (jak i termin), ale jego spełnienie nie będzie oznaczać automatyzmu w przejściu własności nieruchomości na kupującego – konieczna będzie dodatkowa czynność, czyli umowa przenosząca własność w wykonaniu umowy zobowiązującej. Zapis przewidujący automatyczne przejście własności w razie ziszczenia się warunku lub nadejścia terminu byłby nieważny i skutkował najprawdopodobniej nieważnością całej umowy1. Analogiczne rozważania dotyczą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.

Według orzecznictwa niedopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie sprzedaży nieruchomości umownego prawa odstąpienia, gdyż sprzeciwia się to zasadzie bezwarunkowego przeniesienia własności nieruchomości (wyrok SN z 29.4.2015 r., V CSK 415/14 i powołane tam orzeczenia). Zastrzeżenie takiego prawa może spowodować nieważność całej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie wyklucza to możliwości skorzystania z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 KC np. w przypadku, w którym kupujący nie zapłaci ceny w terminie.

Dalszą część artykułu autorstwa Wojciecha Koczary, Partnera Współzarządzającego Praktyką Nieruchomości, przeczytają Państwo w numerze 4/2021 czasopisma Nieruchomości, który jest dostępny do zakupu na stronie wydawnictwa C.H. Beck.