Gdzie znajdę przystępnie podane, różnorodne informacje prawne?
Centrum prasowe DZP.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy zostały dopełnione wszystkie formalności konieczne do tego, aby strony zawarły ważną i skuteczną umowę. Wiele regulacji istotnie ograniczających obrót nieruchomościami zostało wprowadzonych w ostatnich latach. W konsekwencji, zawarcie nawet pozornie prostej umowy sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy stanu prawnego i zebrania licznych dokumentów. W niniejszym artykule systematyzuję najważniejsze regulacje prawne oraz omawiam kluczowe orzeczenia dotyczące obrotu nieruchomościami oraz prawem użytkowania wieczystego nieruchomości.
Niezbędne elementy umowy sprzedaży
W akcie notarialnym należy określić jednoznacznie sprzedawaną nieruchomość (wskazując działkę lub działki gruntu, księgę wieczystą itp.), ustalić jej cenę i wskazać termin wydania. Umowa, w której zabraknie któregoś z tych elementów jest bezwzględnie nieważna.
Przeniesienie własności nieruchomości nie może być uzależnione od spełnienia się warunku lub nadejścia terminu. W konsekwencji niedopuszczalny jest zapis w umowie sprzedaży przewidujący przejście własności nieruchomości np. dopiero po zapłacie przez kupującego ceny lub mówiący, że jeżeli kupujący ceny nie zapłaci w określonym terminie, to własność wróci do sprzedającego. Dopuszczalne, a niekiedy prawnie konieczne, jest natomiast zawarcie umowy sprzedaży o tzw. skutku wyłącznie zobowiązującym, czyli powodującym powstanie roszczenia o przeniesienie własności, którego realizacja wymaga zawarcia dodatkowej umowy przenoszącej własność. W takiej umowie, o skutku wyłącznie zobowiązującym, można zastrzec zarówno warunek (jak i termin), ale jego spełnienie nie będzie oznaczać automatyzmu w przejściu własności nieruchomości na kupującego – konieczna będzie dodatkowa czynność, czyli umowa przenosząca własność w wykonaniu umowy zobowiązującej. Zapis przewidujący automatyczne przejście własności w razie ziszczenia się warunku lub nadejścia terminu byłby nieważny i skutkował najprawdopodobniej nieważnością całej umowy1. Analogiczne rozważania dotyczą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.
Według orzecznictwa niedopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie sprzedaży nieruchomości umownego prawa odstąpienia, gdyż sprzeciwia się to zasadzie bezwarunkowego przeniesienia własności nieruchomości (wyrok SN z 29.4.2015 r., V CSK 415/14 i powołane tam orzeczenia). Zastrzeżenie takiego prawa może spowodować nieważność całej umowy sprzedaży nieruchomości. Nie wyklucza to możliwości skorzystania z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy na podstawie art. 491 KC np. w przypadku, w którym kupujący nie zapłaci ceny w terminie.
Dalszą część artykułu autorstwa Wojciecha Koczary, Partnera Współzarządzającego Praktyką Nieruchomości, przeczytają Państwo w numerze 4/2021 czasopisma Nieruchomości, który jest dostępny do zakupu na stronie wydawnictwa C.H. Beck.
Od 25 maja 2018 r. w Polsce i w innych krajach Unii Europejskiej stosowane jest Ogólne rozporządzenie o ochronie danych (RODO). W związku z tym pragniemy przekazać kilka szczegółów na temat tego, w jaki sposób DZP przetwarza dane osobowe.
Administratorem danych osobowych jest Domański Zakrzewski Palinka Sp.k. („DZP”; adres: Rondo ONZ 1, 00-124 Warszawa). Dane są przetwarzane w celach kontaktowych, w tym do udzielania informacji o zmianach przepisów i praktyk organów, oraz o innych kwestiach, w tym wydarzeniach dotyczących bieżących zagadnień prawnych, gospodarczych i kulturalnych, m.in. poprzez wysyłkę newsletterów DZP. Powyższe jest realizowane na podstawie prawnie uzasadnionego interesu, czyli zgodnie z art. 6 ust. 1 lit. f RODO. Dane mogą być także przetwarzane, gdy jest to niezbędne do zawarcie lub wykonania umowy i wypełnienia obowiązków prawnych ciążących na DZP, czyli na podstawie art. 6 ust. 1 lit. b oraz lit. c RODO. Dane mogą być przekazywane podmiotom, z pomocą których DZP realizuje wskazane cele, w tym podmiotom utrzymującym infrastrukturę IT. Podanie danych jest dobrowolne, a w relacjach umownych stanowi wymóg zawarcia i realizacji umowy. Możliwe jest zgłoszenie sprzeciwu wobec przetwarzania danych, żądania do nich dostępu, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania oraz przeniesienia. Dane przechowywane są do wniesienia sprzeciwu, a w relacjach umownych – przez czas trwania umowy i po jej zakończeniu przez okres wynikający z przepisów o archiwizacji i przedawnieniu roszczeń. Każdemu przysługuje prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Pytania dotyczące ochrony prywatności w DZP można kierować do Inspektora Ochrony Danych DZP, Macieja Maciejewskiego, na adres: iod@dzp.pl.
Nowe zasady dotyczące cookies: Domański Zakrzewski Palinka sp.k., jako usługodawca strony www.dzp.pl przechowuje i uzyskuje dostęp do cookies, tj. niewielkich informacji tekstowych, wysyłanych przez serwer WWW i zapisywanych na twardym dysku, lub innym nośniku danych użytkownika, w celu: prawidłowego funkcjonowania strony www.dzp.pl, konfiguracji strony www.dzp.pl, bezpieczeństwa i niezawodności strony www.dzp.pl, monitorowania stanu sesji, wyświetlania reklam, dostosowania wyświetlanych informacji do użytkownika lub analiz, statystyk, badań i audytu wyświetleń strony internetowej.
Możesz określić warunki przechowywania lub uzyskiwania dostępu do cookies za pomocą ustawień przeglądarki. Zgodę na przechowywanie lub uzyskiwanie dostępu do cookies przez Domański Zakrzewski Palinka sp.k. na Twoim urządzeniu, wyrażasz za pomocą ustawień zainstalowanej na Twoim urządzeniu przeglądarki. Więcej informacji można znaleźć w naszej Polityce prywatności i cookies.