Częstą praktyką staje się wydzielanie kilku lokali mieszkalnych w jednym budynku jednorodzinnym, Grażyna Kuźma, na łamach Rzeczpospolitej przedstawia konsekwencje prawne takich działań.
Podział budynków jednorodzinnych na wiele odrębnych lokali mieszkalnych to zjawisko, które pojawiło się jako sposób na obejście niektórych regulacji prawa budowlanego i planowania przestrzennego. Przykłady takich działań są opisywane przez gazety, portale internetowe oraz bywają przedmiotem gorących internetowych dyskusji na forach tzw. social mediów.
Pojęcie budynku jednorodzinnego
Zgodnie z przepisami polskiego prawa budynek jednorodzinny to obiekt przeznaczony do zamieszkania przez jedną rodzinę (lub jedną wielopokoleniową rodzinę). Tego rodzaju budynek powinien spełniać konkretne wymogi techniczne i posiadać określony układ funkcjonalny, np. wspólne wejście i jedną klatkę schodową. Definicję budynku jednorodzinnego znajdujemy w art. 3 pkt 2a ustawy prawo budowlane (DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.). Zgodnie z definicją przez budynek jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.
Aktualnie obowiązująca definicja, napisana dość czytelnym językiem, jest zapewne zrozumiała dla czytelnika niebędącego prawnikiem – ustawodawca wyraźnie określił, jaki budynek jest budynkiem jednorodzinnym, i dopuścił wydzielenie w takim budynku maksymalnie dwóch lokali mieszkalnych (jeśli spełnione są odpowiednie normy techniczno-budowlane). Należy jednak zaznaczyć, że stosowana definicja budynku jednorodzinnego sprzed zmiany wprowadzonej ustawą z dnia 27 marca 2003 r. dopuszczała istnienie czterech wyodrębnionych mieszkań w budynku jednorodzinnym.
Plan zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy – jakie mają znaczenie?
Oprócz spełnienia przez inwestycję wymogów prawa budowlanego każdy inwestor musi się mierzyć z ograniczeniami swoich praw do swobodnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w danej lokalizacji.
(...)
Cały artykuł Grażyny Kuźmy, Counsel z Praktyki Nieruchomości dostępny w serwisie Rzeczpospolitej.